52.chapter 52 救赎（1/2）

中国住房保障体系及房地产业存在的十大问题

住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是体现我国社会主义性质，构建和谐社会的必然要求。

一是住房问题与经济发展问题息息相关。它一方面可以促进消费，带动建材、装饰、家具、家电、节能等多种相关行业的发展；另一方面可以拉动投资；

二是住房问题与“三农”问题息息相关。“三农”问题的最终解决需要通过不断提高城镇化水平，从而减少农民来实现。而大量的农村富余劳动力进入城市，需要住房；

三是住房问题与金融安全问题息息相关。房地产业是资金密集型产业。房地产市场的资金很大一部分来自于金融机构，一方面是开发项目贷款，另一方面是个人抵押贷款。大量金融资金的注入促进了房地产业的快速发展，同时也产生金融风险；

四是住房问题与社会和谐问题息息相关。“居者有其屋”，这是一个和谐社会必需的基本条件。

我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度；但是在制度实施过程中还存在许多问题和缺陷。

1、允许房屋预售，是导致产生其他多种弊端、矛盾的基础和根源，可以说是万恶之源。

住房预售制度最根本是什么？就是它仅是一种单边的风险分担制度。这种制度安排不是让制度相关的当事人一起来分担住房预售过程中的风险，而只是让消费者及银行来承担风险。因此，这样的制度是一种具有先天严重缺陷的制度。

1）允许房屋预售，导致房产建筑质量残次不齐、面积短斤少两等诸多弊端难以根除；

2）允许房屋预售，直接造成房地产开发商良莠不齐；由于缺乏严格的准入和退出制度导致在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，大量不合格的企业过度和无序的涌入；而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。

3）允许房屋预售，导致许多房地产开发商“空手套白狼”，将资金运作的金融风险转嫁给银行。

在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋存货成本。

如果是现房交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子囤积风险。在这种情况下，房价大多只能越卖越低，特别是房子销售市场的竞争激烈的情况下更是如此。企业创办注册时会强调企业自有资金多少比重的重要性，原因在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提，是企业承担风险极限，因此一家企业必须有足够的没有还本付息压力的货币资本，通过购买人力资源及其他生产要素，才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本，实现正常运作。特别是房地产这种资金密集型产业，不仅项目大而且资金要求多，如果一家房地产企业没有大量的充足资本是无法参与竞争和维持生存的。

房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。

2、按照建筑面积销售房产，导致公摊面积成了一笔糊度账，房地产开发商说多少就是多少，消费者任其宰割；

3、大量框架结构的毛坯房上市，不仅造成房屋建筑质量下降，节能环保的新科技、新技术难以推广，制约房地产开发企业的集约经营，而且使房产装饰业形成无序经营，损害消费者权益事件屡禁不止；

4、允许个人购买、占有多套住房，造成房屋空置率居高不下。加剧社会的贫富两极分化，使一部分有钱人及其后代坐享房租收入，并逐步产生中国的食利阶层。

富人手中堆积着大量的住房而没有相关规定严加限制，导致房屋空置率不断升高，很多穷人则面临着无房住、住房窘迫、住宅环境恶劣的现实状况。

北京市统计局发布的另一份最新数据显示，截止到2005年末，全市空置商品房累计面积为1374.2万平方米，比年初上升了31.6％。其中，商品住宅空置面积达到了799.7万平方米，超过所有空置面积的一半，比上年同期上升了10.5％。从空置时间来看，空置一年以上的商品房占27.7％。

同时，国土资源部官方网站在今年还发文表示，我国房地产业已经被列入了产能过剩行业名单。中国经济景气监测中心一份研究报告也称，当前我国房屋存在潜在过剩危机，商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积，商品房空置面积达1.14亿平方米。

5、商品房的房价过高，超过国民的购买能力。